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房租漲價,趕走的都是什么人?

在默默的積累的數月之后,房租上漲之痛傳導到了輿論神經。相關數據顯示,北京平均租金同比上漲高達21.89%,這個數字,廣州是21.65%,上海是16.46%。但輿論最強烈的地方,并不是上漲最猛烈的地方。數據顯示,過去一年,在全國的一二線城市中,有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都,達30.98%。深圳緊隨其后,漲幅為29.68%,熱烈歡迎人才的西安,漲幅也高達25.08%。此外,重慶、天津、合肥等二線城市,漲幅也全線超越北上廣。租售比還是房價收入比?有人說,今天中國城市的租金回報率很不正常,相對于房價,房租確實有上漲的空間。租金回報率,也即租售比,既房屋租金與售價的比例。據上海易居房地產研究院2018年7月發布的《50城租金收益率研究報告》,北京的租金收益率只有1.7%,相比之下,日本東京能達到5.5%,曼哈頓能達到3.58%、倫敦為3.45%,柏林為3.4%。所以,有人據此說,“北京房租上漲只是均值回歸,過去租金偏低源于房東自我犧牲”。用租售比來論證房價合理當然是錯誤的。因為還有一個更關鍵的衡量房價的因素,那就是房價收入比。所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,簡單的說,一個當地的普通家庭,不吃不喝,全部收入,多少年能買一套普通居住的房子。按照國際慣例,目前比較通行的說法認為,房價收入比在3-6倍之間為合理區間。2018年的全球房價收入比,前四個城市是北京、上海、香港、深圳,分別是48、42、41、40,也即是說在這些城市,一個普通家庭要不吃不喝48年,才能買一套房子。顯然你,這個房價是超過國際公認的一個合理區間的,那么,既然房價高了,用房價來論證租金還有漲的空間,就是不合理的。租金上漲的原因是什么呢?房租上漲的原因很多。比如,中介在簽下房源之后,會投資進行標準化得翻新、裝修,還提供了清潔服務,這些因素促使了房租上漲,不過,更重要的是,市場供給的基本面,房租上漲的根本性原因,是供給減少。當下各城市都在大范圍整治群租房、拆隔斷、清理違法建筑,這就會減少可租賃房源。各大城市都有出狠招、下猛藥,根治房屋違法出租的政策。國家住建部、發改委等部門通過了多項規章制度,嚴禁中介公司或房東,“改變房屋內部結構分割出租”“出租房屋應以原設計的房間為最小出租單位”“廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。對于違反該規定的人員或單位,會被責令改正,逾期不改將被“處以五千元以上三萬元以下罰款”。這些措施,消除消防隱患,當然是必要的,但作為代價之一,就是減少了合租,增加了需求。需求增加的同時,是房屋面積縮小。以北京為例,2015年拆違任務量是1500萬平米。2016年拆違完成量是2979萬平米。2017年拆違完成量是5985萬平米。2018年計劃4000萬平米。與此同時,正規居住房屋的增速卻趕不上拆除違建的速度。根據北京統計年鑒顯示,北京2016年竣工的所有房屋總計3594萬平米,同一年拆除的違建面積為5985萬平方米,凈住面積減少了。北京的房屋建筑總面積為8.82億平方米,四年共計拆掉近1/6的房子。這就意味著,租金肯定會漲起來。當然,這也符合各大城市既定的控制常住人口的目標。任志強曾說,不用戶口,用高房價門檻就可以驅離一些人離開城市,房租亦然。中介推高了房租嗎?中介的一些做法也被認為推高了房租。比如下面這個觀點:“將杠桿引入租房市場,獲取大量廉價資本――不惜一切代價爭搶房源――面粉比面包貴,即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格――受債券收益率驅動,開始哄抬房租以此獲利――租金暴漲,泡沫隱現。”中介的收費與房租有關,而且,現在中介不僅僅是信息中介,而是預先從房東手里買斷了房源的租賃權,然后再向租房者收取房租,所以,中介在主觀上當然希望價格高一些。不過,實際上,中介對房租的控制能力有限,也即“高價租出去”這個環節,說起來容易,做起來難。為了做大規模,打壓對手,高價會高價從房東手中搶房源,中介拿到的成本高了,租出去的價格就會隨之增高。同時,租房是剛需,不管多高的價格都會有人租。中介只需要在一個地域內控制不多的幾套房源,就可以壟斷價格,租房者無法抵抗。這個說法,經不起推敲。首先,并不是沒有其他房源。所有的需求都是有彈性的,那怕是救命治病,同樣如此。房租高,租房者會選擇住得更遠,或更差。實際上,租房比買房在位置上自由度大得多。以單位為圓心,沿著地鐵、公交線向周邊擴展,按照北上廣一小時左右的平均通勤時間,這個選擇范圍幾乎可以涵蓋完整個城市。所以,控制一小塊地域的房源就能推高價格的說法很難成立。但若說中介要控制整個北京的房源,也沒有這么大的力量。根據最新的媒體報道,北京10家主要的租賃中介機構,手中的房源共計才12萬套。平均每家1.2萬套,顯然,這談不上壟斷,更沒有定價能力。而且,中介賺的差價,說白了,是房東不愿意麻煩而放棄的一部分。在北京,7000元的房租,最終給到房東的有6000元,1000元就是“麻煩錢”。現在信息發達,各種信息平臺上,房東很容易發布信息,所以,房東對中介的依賴并不大。中介機構雖然可以買斷房源,推高房租,但到了第二年房東就會提價。所以,推高房價,但中介能賺到的差價仍然是一定的。與炒房不同,炒房客買房,相當于增加了需求,屯房相當于減少供給。中介搶房源,然后不租,就相當于增加了對房源的需求,減少了對租客的供給,那就會推高價格。但是,如果中介如果轉手租出來,就相當于挖掘了房源,整體上增加了對租客的供給。相關數據顯示,2018年7月北京市租賃成交環比增加19.2%,并沒有出現交易萎縮的情況,所以,市場仍然是供需兩旺的。那么,中介手中并沒有拿著大量的房子故意不租,整體市場的供給是增加的。與炒房另一個不同是,相比房價快速上漲,幾年內翻番,資金的利息成本幾乎可以忽略不計。但是,在中介搶來房源,空置成本很高,不能接受長空置。一套7000租金的房子,要付給房東6000元,空置兩個月一年的利潤就沒有了。而且,如果對手降一點,空置率高了,資金效率就會下降,壓力就大。長期來看,人們還會選擇離開大城市,需求就會下降,就會形成空置,對中介造成巨大的成本壓力。長期來看,供求價格機制決定的市場價格,國家力量都很難改變,更何況資本。一般來說,資本燒錢的目的,是以更低價格促進交易,滴滴燒錢,網約車大降。但這個邏輯到了房租上,卻被人忘記了。中介主動當了市場的工具價格上漲,成交也增長,沒有形成空置,市場全部出清,供需平衡。某種程度上,這就意味著,是當下的房租上漲現象,是市場通過中介實現自身趨勢,中介是市場的工具。中介有信息優勢,有數據研判,當他們通過社會新聞、市場數據,預判供小于求,房租上漲的趨勢,就會敢于高價搶房。所以,中介更快的把趨勢呈現出來,甚至在這個過程中加大趨勢,但是,其本身不是趨勢的根本原因。打個比方,大豆關稅上漲,期貨市場大豆遠期價格上升,始作俑者是期貨還是關稅?從這個個角度,中介是把后天的爆漲價,提前到了今天。當然,也應該看到,一方面中介是市場的工具,但同時,這個工具也是有主觀能動性的,在漲價中也并非毫無作為。中介作為市場信息的掌握著,的確能夠利用信息不透明,在房東與租客之間,扭曲信息、制造恐慌。此外,中介也會采取各種措施,控制房源,造成局部地區房價上升,并通過傳播把預期擴散出去。而且,中介平臺還可通過價格聯盟,一致行動,提高價格。所以,政府適當的干預是合理的。在所有干預市場的措施中,直接的價格管制是最糟糕的措施。長期來看,更會造成出租房源減少,房屋質量下降,市場成交下降等問題。實際上,即便在短期,在房屋租賃市場,價格管制也很難起作用。因為這里面有無數分散的房東,他們是積極而靈活的。比如房東在成交的時候,告訴租房者,要額外給一筆簽字費。對于這個行為,租房平臺,完全可以不負任何責任。政府的干預,最根本的,當然是從大處著手,加大租賃房的供給。當下很多城市也正在這么做。但是,重要的是,租賃房的地段往往很偏,并不能適應租房者分散的需求。更何況,遠水解不了近渴,所以,短期來看,政府的干預也是必要的。但是,政府的干預應該從維護市場秩序的角度,去保持市場合理的價格。比如,對中介價格聯盟的禁止與懲罰,而不是不準企業自行定價。此外,要制定措施,保持待出租房子的流動性。比如,規定房東可在多家中介掛出房源,獨占合同不受法律保護;中介投入的裝修,不能作為獨占房源的理由,當房東通過其他方式或者中介出租房子之后,可以按照預先商定的價格付給裝修款。而更重要的是,防止中介以租金為基礎,過度進行金融創新,在增強壟斷能力的同時放大風險。總之,只要保持房源的正常流動性,房租的價格就是基于市場供給的真實價格。那些房租之外的事房租涉及民生,而當一個城市有三分之一的租房的時候,房租之外,還有很多事。一個看起來簡單卻并不簡單的問題是:房租上漲驅人,到底趕走了誰?不妨簡化的描述一下這個過程。假設三個群體。A群體,月平均收入4000元,花500月在城中村中群租的人。這個群體的平均收入是4000元,但也有高低之分,低的3000元的,高的5000元。B群體,月平均收入10000元,花2000租一套中的一間。這個群體的低收入是6000元,高收入是14000元。C群體,月平均收入20000元,花5000自己租一套。這個群體的低收入是15000元,高收入是25000元。拆掉城中村之后,A群體沒房子住了。低收入的,沒辦法,就離開大城市了,但相對高的,有5000元月收入的,就會咬咬牙,去找一個郊區的單間,月租2000元。這個時候,他就會與B群體展開競爭。競爭的結果,首先是這個價位的房子的租金上漲,同時,由于需求增加,原本B群體中的一部分人就被擠出來了。B群體被擠出來的人,同樣兩個選擇,工資低的,選擇回家,工資高的,咬咬牙花更多的錢,比如花5000元去租更好的房子。這里需要解釋一下的是,或許有人會問,B群體工資比A群體高,怎么會競爭不過A群體,反而被A群體擠出大城市呢?這是因為,人的決策多目標的,有些人可能正在猶豫,房租上漲,就會成為最后一根稻草,改變他們的決定。B群體留下來的人,會與C群體展開競爭,C群體租住的這個價位的房子的租金也會跟隨性上漲。于是,4000價位的房子的房租也跟隨上升。同時,也會有一部分C群體的人被擠出來。然后依次類推,最后,到了最高一層,年收入40萬、50萬的人群,他們的選擇就是買房或者離開。與這個多米諾骨牌同時發生的另外一個現象是,每一個受房租上漲影響的人,都會在心痛的交了租金之后,下定決心去找老板談薪資。于是,當一個城市房租上漲的時候,普遍性的漲薪就成為必然。于是,面對上漲的薪資成本,一部分老板就會選擇結束掉公司,離開這個大城市。以租房趕人,本質上是貨幣化趕人,以錢多錢少為標準趕人,但是,由于對租房的市場競爭機制的緩沖,趕走底層人口,最終,卻是任何一層次的人都會因此離開。即便有些波動,人口結構中的低、中、高比例,大體上仍會頑強的保持著自己的均衡。所以,房租上漲,并不是藍領、基層白領被驅逐,而是整個經濟運行受到抑制。道理簡單而明確,遺憾的是,很多人卻視而不見。當A群體住的房子被拆遷的時候,月薪2萬元的C群體,絕對想不到這會導致自己每個月要多花2000塊房租。其實呢,有什么想不到呢?高端的市容,總是貴的;而趕人,則是要付出代價的。從更大層面上看,嚴控大城市人口,以教育控人、拆遷唐家嶺、掃蕩群租房、驅逐“底層人口”,可以說每一個底層問題都會通過一系列多米諾骨牌,最終影響到中產。在網上可以找到這樣的問答。有人問:“我在搜狐大廈附近上班,北京唐家嶺現在還能住嗎,聽說拆遷了,除了唐家嶺還有哪里有那種房源呢?”有人回答:“唐家嶺北面的,小牛坊也可以,房租不貴,交通也便利,不過聽說也快拆遷,本人以前在唐家嶺住了6年,雖然唐家嶺收水費太霸道,野蠻,但是說實話,唐家嶺真是個做生意的好地方,人氣旺,很懷念它。”一問一答之間,民生之多艱,躍然紙上。
【責任編輯:身中一刀】
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